一元复始万象更新2022年度分享启幕

　　2021年，行业颠覆、次生风险叠出，无序的市场催生了一波未平一波又起的惊涛。穿越城市周期，百废待兴的天津如何勘探前行道路。我们今年的分享主题定为：万象更新。

　　今年，对于天津楼市而言，好比中央经济工作会议评判中国经济发展所面临的三重压力：“需求收缩、供给冲击、预期转弱”。

　　十四五跨越、三道红线周年、两集中落地、七普出炉、疫情反复等大型顶层事件对行业的整体影响已经完全超越了市场供需关系。天津，本就不甚乐观的城市动脉变得更加暗潮汹涌。纵然如此，我们却依然跑出了不亚于2020年的市场总量。

　　行业激荡、城市翻覆之下，我们即将迎来的确是万象更新。我们希望，在2022年，坚持守正出新的我们可以迎来光亮。纵使黑云压城，亦有甲光向日。

　　不知从何时起，外界看天津已有了地产黑洞之说。不能说全错，但是最起码其不懂天津。

　　克而瑞全国主要城市板块基本全域覆盖，而天津是克而瑞城市板块划分最为细碎的城市之一，有效地产板块达到了惊人的168个。处处都是独立市场。也处处符合完全竞争型市场特征。曾经我做过的全市主要板块3/4矩阵模型（每个独立市场内部超过15%市场份额的竞争对手不超过三个，第一名的份额不会超过第三名的四倍）就可以看出其竞争充分性和城市的割裂性。在天津，没有资源禀赋，只能依靠自己。

　　2021年，顶层事变引发行业退潮，我们天津反观并不凄惨。至少相对于那些“火了很多年”的城市而言，我们是稳的。2021年全年商品住房成交总额也可以同比持平，至少这在全国市场断崖下跌的过程中，我们有了一份及格的答卷。

　　就好比，于天津地产界而言，克而瑞是做数据的，我们就把数据做好，做精，做专。

　　城市发展进程已经进入到了及其细分的过程当中，天津自始以来的分散式发展引发了不同的城市生态。不超过3公里置业半径的地缘改善、城市中建阶层的富贵分巢、多年打拼之后的刚需筑巢、成就自身之后的富贵享受，每一个客户都代表了一大类不可忽视的市场诉求。置于天津的优秀房企，在深刻理解剖析之后，也都跑出了各自不同的卓越战绩。而不懂客户，不懂市场则成了失意的共性特征。正所谓成功各有不同，失败千篇一律。

　　像极了“达尔文雀”，只有适应不同生存环境长出不同的喙，才能保障不被饿死。而且这种进化，要快！

　　就像英特尔创始人安迪·格鲁夫曾提出过的“十倍速变化”理论：外界变化永远要比我们预料到的，快10倍。

　　凭什么说七普人口缩水，就是天津不适合发展的绝对性理由？天津市人口确实衰减，但是反观我们的新房年市场成交金额不降反增，二手房成交占比更是创新高达到48%。为什么？

　　核心区成交规模上扬，代表的是在规划审批放开之后确有激发出被压抑许久的品质需求，那是因为在复合了产品力、服务力、企业品牌、地段优势、配套资源之后，更为多远复杂的价值评判系数让客户多了一层感性价值认知。

　　为什么“城市更新”开始大火？是因为以城市化进程为代表的固投拉动经济已经一去不返，提升产业密度，创造城市芯内的价值乘数才是经济下行进程当中的重要保障。

　　作为坐拥39个工业大类的天津，我们的城市力一定来自产业复苏。主要城市十四五开局年的工业招商，天津于全国而言，工业用地成交量位居前列，成交价格达到了45.48万/亩的新高。

　　根据身边专注产业招商朋友的信息传递，今年天津的工业招商确实表现可圈可点。

　　城市人口收缩，第一个向外走的一定是产业，不是配套、也不是住房。能够支撑新城开发原动力的，必定是大型产业类项目的落地。

　　2021年，医药、锂电池、集成电路、显示器件、有色金属行业实现大扩张，地产、教培、航空、旅游等行业大收缩。

　　一元复始，万象更新。头顶行业变革的穹顶，脚踏多元万象的土地。让我们用数据释义结果，洞察天津这座城的新气象。

　　克而瑞天津机构主办的《2021~2022天津年度市场发展研究》分析会，将于2022年1月7日召开。