客户大起底丨“中北镇地块”客户洞察与流动

　　月初，天津二批次土拍落幕，高热的中北镇镇政府地块【津西青(挂)2022-02号】意外流拍。

　　中北镇是环城发展相对较早的板块，经过多年的建设，中北镇已经形成成片的居住区、商圈等，板块紧贴外环线，居住氛围浓厚，轨交已经通车，商业配套齐全，板块质素相当高。

　　并且，中北镇板块流速较高、库存少，参拍前多个房企积极关注该地块，流拍有些意外了。

　　今天我们单从客户市场来看看，通过对人口类数据的分析与描摹，了解这个地块做什么样的产品才能满足客户喜好呢？

　　根据看板的数据得知，地块周边3公里范围内共约15.3万人，职住比仅为0.34，属于大型的居住片区。

　　板块内，居住工作的半径基本在3公里左右，中北镇内轨交便利，通勤便捷。建筑行业、教师、公务员、IT行业是范围内高度集中的四大行业。

　　从3公里范围内居住人口年龄分布上来看，居住人口偏年轻化，集中在25-30岁，婚房或者刚刚进阶为三口之家的占多数。

　　如果有商业业态（本地块没有），那么在选取品牌和类型时，可以结合年龄分布、子女年龄和消费喜好等因素，多设置客单价在50-100元的餐饮店，丰富区域消费者的需求。

　　聚焦到中北镇板块，客户主要是地缘置业，通过对范围内居住、工作人口流动分析，展示板块间人口流动，剖析上下游关系。

　　中北镇地缘为主，赵苑外溢、杨柳青进阶，都是未来地块的主力客群；海泰和侯台工作的职员也是未来地块的购买客群。

　　基础属性：LBS密度、学历分布、职住占比、年龄占比、所在行业、人生阶段等等；

　　通过人口类数据，可以调研人口-板块流入以及人口-社区流入；与此同时，通过系统的房价和人口发展关系，全方位解读板块内部肌理。

　　对于住宅地块来说，更加精准找到购房客户所在板块区位，甚至是居住小区，通过一些列客户数据勾勒客户画像。

　　对于商业地块来说，了解消费者年龄、家庭结构，根据不同年龄需求落位商业业态，了解消费者的购买能力，引进适于此消费者们的商业品牌。

　　文章已到结尾，不知道大家对于客户数据看板是否感兴趣，后续我们将继续对某地块或者某板块客户数据进行分享。

　　文末留言您想要了解的天津市场板块，点赞最高的板块或地块，我们将在下周公众号中进行数据分享。

　　★更多精彩内容，可关注由克而瑞天津机构出品的半年度报告——《2022半年度天津房地产市场研究》，内容涵盖2022上半年楼市政策回顾、一二线城市横评、天津房地产市场总结与下半年展望等全新看点！