张羽：房地产投资系列知识之二——洞察力

　　这是一个病人和医生的对话，这句话套用在房地产投资上“如果每个人都能通过现象判断出房地产投资的可行性，投资顾问的价值就无从体现”再恰当不过了，由于房地产具有投资属性，我们在购置房地产的时候，都想以最小的投入产出最大的收益，如何能达到这种投资效果呢？房地产投资，只要越过三重境界，定会获益颇丰！

　　投资第一步，看房是房。首先要关注房地产的实物状况，比如房地产的用途，有人会说，不都是住宅吗，用途有啥关注的？住宅是按大类分的，是区别于商业、办公、工业等分类的；但住宅产品也有好多种类，可细分为廉租房、经济适用房、普通商品房、高档公寓、洋房、别墅等；普通商品房按产品又可分为多层、小高层、中高层、高层、超高层等，按装饰装修可分为毛坏房、简装房、精装房等，按结构分又可分为混合、钢混等；另外还需要了解房地产的规模大小，设施设备是否完善，比如是否有燃气、暖气等，空间布局是否合理，层高多高，工程质量如何、外观怎样，物业管理好坏等，这是房产的实物状况；土地的状况我们关注过吗？比如土地的地势怎样，地势低雨天易倒灌，小区门口及小区内会严重积水，给生活带来很大不便；地质如何，若地面下是采矿区等承载力差的土质，就很影响房屋的安全性；还有基础设施完备度、宗地内开发程度、容积率、建筑密度、建筑高度等都要考虑，这些都影响居住的舒适度，更是影响投资价值的重要因素。我们要层层深挖，尽可能找出影响其价值的因素，为此我们学习，我们深思，我们茶饭不思，我们夜不能寐，我们为伊消得人憔悴，只为探究“她”的全貌。

　　投资第二步，看房不是房。越过第一重境界，我们只是熟识了“她”的外貌，但“她”的修养怎么样，“她”的内心怎么样，我们还不知晓，这时就要进入第二重境界“众里寻他千百度”，看房不是房。我们要越过房地产的实物状况，去寻房地产的权益状况，房地产价值最核心的就是权益价值，房地产的权益状况不同，差异可谓天壤之别。房屋所有权包括占用、使用、收益、处分权利，若房产抵押、查封、出租，或产权不清，或不完整、或被列为征收范围，或拖欠工程款、或未缴纳土地出让金等情况，都会影响房产的价值。土地性质不同：国有、集体；类型不同：出让、划拨；使用年限不同：70年、50年、40年、30年、20年；用途不同：普通住宅用地、商住混合用地；级别不同：一级、二级、三级、四级、五级等等，对价值都有很大影响。若是期房，我们要看是否达到销售条件，即是否有具有“五证”：《国有建设用地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》，“五证”不全的房地产，达不到预（销）售条件，投资有风险，购买需谨慎！千百度的追寻，只为还原房地产最真实的权益状况，了解“她”的修养，了解“她”的内心，为我们是否投“她”提供最科学最全面的参考。

　　投资第三步，看房还是房。越过了第二重境界，掌握了“她”的修养与内心，还需要了解“她”与周围环境相处是否融洽，这就进入到第三重境界“蓦然回首，那人却在，灯火阑珊处”，即是投资第三步，看房还是房。地段、地段，还是地段，这是房地产投资的黄金法则！我们要深入了解房地产的区位状况，包括位置状况：比如坐落、方位、与车站、港口、机场等重要场所的距离、临街状况、楼层、朝向等；交通状况，比如临哪些主次干道、公共交通是否便利、是否有交通管制、停车方便程度等；外部配套设施，比如水、电、路、通讯、燃气、暖气等基础设施是否齐全，周边医院、学校、商场、超市、银行、图书馆等公共服务设施是否完善；环境状况，比如周边有无景区、公园，自然环境是否优美，人文环境是否良好，是否有景观等，区位状况越是优越，房地产的溢价效应就越明显。直到这时，我们才到达了第三重境界“蓦然回首，那人却在，灯火阑珊处”。

　　跨过这三重境界，我们练就了一双具有穿透力的眼睛，能洞察房地产价值影响因素的细微变化，为房地产投资决策的正确性提供科学的安全保障！